Vastgoed kopen om te verhuren

De do’s en don’ts in 8 cruciale vragen

We hoeven u ongetwijfeld niet te vertellen dat spaargeld niets meer opbrengt. Of het nu gaat om een spaarrekening, kasbons of obligaties, uw rendement mag geschat worden op zero komma zero zero zero procent… En dus moet er naar alternatieven uitgekeken worden, zoals vastgoed.

Opportuniteiten schieten letterlijk als paddenstoelen uit de grond en lanceren een aantrekkelijke lokroep. Maar waar stopt u als spaarder nu best uw zuurverdiende centen in, zeker als u het vastgoed ook nog eens wil verhuren? Een appartement, huis, (buitenlands) vakantieverblijf, garages, assistentiewoningen, studentenkoten… Ze spiegelen vaak allemaal gouden bergen voor. En dus is het voor geïnteresseerde niet-specialisten moeilijk om door de bomen het bos nog te zien: wat mogen we geloven en wat niet? Deze 8 tips zijn misschien een eerste leidraad.

1. Is beleggen in vastgoed ook iets voor mij?
Beleggen in vastgoed heeft zijn voordelen, maar ook mindere kanten. Alles hangt van uw persoonlijke situatie af. Zowel leeftijd als persoonlijke financiële planning spelen een grote rol. Zo is vastgoed een ‘actieve’ belegging. Een woning of appartement veroudert en er komen dus aanhoudend voorziene en onvoorziene kosten bij kijken. De verhuurder zal dus inspanningen moeten doen om zijn eigendom up-to-date te houden, om in geval van leegstand een nieuwe huurder te zoeken, enzovoort.

Vastgoed brengt dus extra kopzorgen met zich mee en u wordt verondersteld om daar rekening mee te houden. U hebt dus tijd en (op het juiste moment) cash nodig om uw rendement veilig te stellen.

2. Welke vastgoedbelegging is voor mij geschikt?
Ook daar moet goed over nagedacht worden. Hebt u het juiste budget om de investering van uw dromen te doen? Hoeveel van de benodigde som hebt u zelf aan de kant staan en hoeveel kan u van de bank eventueel nog losgepeuterd krijgen? Logischerwijze stappen beginnende beleggers beter in voor kleinere bedragen, wat neerkomt op vastgoed zoals een studio, (klein) appartement, garage, enzovoort.

Wie zich comfortabel voelt en grotere risico’s aandurft, kan de aankoop van een gezinswoning, groot appartement, investeringsproject of vakantieverblijf in overweging nemen. Uiteraard moet er ook rekening worden gehouden met het vastgoed dat u al bezit. Zorg er dus voor dat de rentelast draaglijk blijft en probeer nooit verder te springen dan uw stok lang is.

3. Hoe vind ik de juiste huurder?
Rendement staat of valt bij de keuze van huurders. Veel kopers van vastgoed gebruiken immers de huuropbrengsten (gedeeltelijk) voor het terugbetalen van hun woonkrediet en dan is extra voorzichtigheid geboden. De ideale huurder vinden is moeilijk en niet te vatten in standaard regeltjes. Enige mensenkennis komt van pas, maar het blijft altijd mogelijk dat u zich in iemand helemaal vergist.

Vertrouwt u niet op uw eigen intuïtie, dan is het niet onverstandig om een vastgoedkantoor of de projectmakelaar onder de arm te nemen. Dat kost u uiteraard wel wat extra geld, maar deze professionals hebben meestal wel voldoende ervaring in huis om kandidaat-huurders te screenen, de juiste profielen te selecteren en u van alle huuradministratie te ontlasten.

4. Hoe belangrijk is de ligging bij de aankoop van vastgoed?
Het is misschien een dooddoener, maar we herhalen het hier toch nogmaals. Bij de aankoop van vastgoed, van welke aard dan ook, zijn 3 factoren belangrijk: ligging, ligging en nog eens ligging. Wie iets koopt in een plaats waar eigenlijk niemand wil wonen of werken, maakt grote kans van een kale kermis thuis te komen.

De kans bestaat dat u alleen huurders over de vloer krijgt die niet passen in het profiel dat u voor ogen had en zij niet de beoogde huurprijs voor uw vastgoed willen betalen. In dat geval wordt uw belegging een lijdensweg waar u snel spijt van zal krijgen. Vooraleer u tot aankoop overgaat, kan het geen kwaad om over één nachtje ijs te gaan.

5. Is er al dan niet een overaanbod in mijn regio?
Overdaad schaadt in de vastgoedsector, laat daar geen misverstanden over bestaan. Precies vanwege de lage rente heeft er op sommige plaatsen een heuse wildgroei van vastgoedprojecten plaatsgevonden. In sommige regio’s kan er bij wijze van spreken geen vierkante centimeter bouwgrond vrijkomen of er wordt een appartementsgebouw op neer geplant. Op een bepaald moment raakt een markt verzadigd, met oplopende leegstand als gevolg. Wie alle moeite van de wereld heeft om zijn huis of appartement dat als belegging werd gekocht, te verhuren, heeft als puntje bij paaltje komt eigenlijk alleen maar extra kopzorgen gekocht.

U hoeft zich niet te ontwikkelen tot vastgoedexpert, maar het kan nooit kwaad om eens goed om u heen te kijken naar de bestaande leegstand in de buurt van je mogelijke investeringsproject. Probeer bovendien na te gaan hoe lang het ongeveer duurt vooraleer de bordjes met ‘te huur’ worden weggehaald. En zijn het daadwerkelijk nieuwe huurders die dan het pand betreden? Het antwoord op deze vragen moet een doorslaggevende rol spelen bij het bepalen van de uiteindelijke beslissing.

6. Ben ik te laat om nog vastgoed te kopen?
Moeilijk om zeggen. Het valt onmogelijk te bepalen wanneer de vastgoedmarkt een piek heeft bereikt. Maar de hausse op de vastgoedmarkt is al een tijdje bezig, dat staat buiten kijf. U bent dus zeker niet de eerste die op het idee komt om vastgoed te kopen door het gebrek aan alternatieven. Het gevaar bestaat dus dat u inderdaad in de markt komt op een moment dat die al verzadigd is.

Spring zeker niet op het eerste voorstel dat voorbijkomt. Het heeft geen zin een oud pand in een afgelegen ‘boerengat’ aan te schaffen, simpelweg om de lage rente op uw spaarboekje te ontwijken. Inderdaad, de prijs zal misschien belachelijk laag lijken, maar dat heeft uiteraard zijn redenen…

7. Welke locaties doen het goed in de verhuurmarkt?
Om het antwoord op deze vraag te kennen, moet u wat veldwerk doen. Want afhankelijk van een aantal factoren kunnen op de verhuurmarkt verschuivingen plaatsvinden. Een markt die vandaag ‘red hot’ is, kan morgen totaal ‘out’ zijn.

Hoe kan u als buitenstaander aan de weet komen waar zich op een bepaald moment de beste locaties bevinden? De beste raad die we u kunnen geven is om erop uit te trekken en met de mensen uit de buurt te praten. Ook een bezoek aan een lokaal vastgoedkantoor kan verhelderend werken. Hou de prijzen in de gaten en de leegstandsgraad. Dat maakt van kopen van vastgoed een vermoeiende bezigheid, maar het gaat dan ook om duurzame kapitaalgoederen.

8. Betaal ik cash of ga ik toch maar (weer) een lening aan?
Op deze vraag kan het antwoord relatief kort zijn. Big Brother is watching you! Koop altijd via een woonkrediet, ook al kan u het geld voor de aankoop cash op tafel leggen. De fiscus zal bij cash-transacties altijd even komen rondsnuffelen: Hebt u misschien een erfenis opgestreken die u niet (volledig) hebt aangegeven? Of bent u misschien iemand die na zijn uren in het zwart gaat bijklussen?

Mogelijk kan u een bevredigend antwoord op deze vragen formuleren, maar eigenlijk heeft niemand graag dat de belastingdiensten informatief over de vloer komen. Bovendien biedt de lage rente in dit geval ook het voordeel dat u goedkoop een woonkrediet kan afsluiten. Aan de lage rente zijn dus niet alleen nadelen verbonden. Profiteer dus van de lage rente om een goedkoop woonkrediet af te sluiten, zo zal ook de fiscus gerustgesteld zijn.

Bron: Hebbes.be
Foto: Pixabay

JH

10